Immobilienkauf geplant? Steuerliche Aspekte vor dem Notartermin

23.10.2026

Der Kauf einer Immobilie ist eine weitreichende finanzielle Entscheidung. Neben Kaufpreis und Finanzierung spielen auch verschiedene steuerliche Aspekte eine Rolle. Viele davon lassen sich bereits vor der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags einordnen. Das ist besonders wichtig, weil einzelne Vereinbarungen im Kaufvertrag später steuerliche Auswirkungen haben können.

Dabei macht es einen Unterschied, ob eine Immobilie selbst genutzt, vermietet oder beispielsweise für betriebliche Zwecke erworben werden soll. Auch die Aufteilung des Kaufpreises und die anfallenden Kaufnebenkosten können steuerlich relevant sein.

Grunderwerbsteuer gehört zu den wichtigsten Nebenkosten

Beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer an. Der Steuersatz wird von den einzelnen Bundesländern festgelegt und kann deshalb unterschiedlich hoch sein. In Hessen beträgt er derzeit 6 Prozent der Bemessungsgrundlage.

Für die Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich die Gegenleistung für den Erwerb maßgeblich. Dazu gehört insbesondere der Kaufpreis. Je nach Gestaltung können aber auch weitere Leistungen in die Bemessungsgrundlage einbezogen werden. (bundesfinanzministerium.de)

Wer eine Immobilie in Hessen kauft, sollte die Grunderwerbsteuer daher bereits bei der finanziellen Planung berücksichtigen.

Kaufpreis ist nicht gleich Gebäudeanteil

Für Käufer einer vermieteten Immobilie ist eine weitere steuerliche Unterscheidung besonders relevant: Der Gesamtkaufpreis eines bebauten Grundstücks muss grundsätzlich auf Grund und Boden sowie Gebäude aufgeteilt werden.

Der Hintergrund liegt in der Abschreibung. Während Grund und Boden grundsätzlich nicht abgeschrieben wird, kann der auf das Gebäude entfallende Anteil unter den entsprechenden Voraussetzungen im Rahmen der Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, berücksichtigt werden.

Das Bundesfinanzministerium stellt hierfür eine eigene Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung zur Verfügung. Nach der dort beschriebenen Vorgehensweise erfolgt die Aufteilung grundsätzlich nach dem Verhältnis der Verkehrswerte beziehungsweise Teilwerte von Grund und Boden und Gebäude. (bundesfinanzministerium.de)

Gerade bei einer vermieteten Immobilie kann die Kaufpreisaufteilung deshalb eine wichtige steuerliche Größe darstellen.

Welche Kaufnebenkosten fallen an?

Neben dem eigentlichen Kaufpreis entstehen beim Immobilienerwerb weitere Kosten. Dazu können beispielsweise gehören:

• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Grundbuchgebühren
• Maklerkosten
• bestimmte Gerichts- oder Vermessungskosten

Viele dieser Kosten können steuerlich als Anschaffungsnebenkosten eingeordnet werden. Sie werden dabei nicht automatisch sofort als Aufwand berücksichtigt. Bei einer vermieteten Immobilie können sie grundsätzlich Teil der Anschaffungskosten sein und damit in die steuerliche Behandlung der Immobilie einfließen. (bundesfinanzministerium.de)

Welche Behandlung im Einzelfall zutrifft, hängt unter anderem davon ab, wofür die Immobilie genutzt wird.

Selbst genutzt oder vermietet: Steuerlich ein wichtiger Unterschied

Die geplante Nutzung sollte bereits vor dem Kauf berücksichtigt werden.

Bei einer selbst genutzten Immobilie stehen andere steuerliche Aspekte im Vordergrund als bei einem Objekt, das zur Erzielung von Mieteinnahmen erworben wird. Bei einer vermieteten Immobilie können beispielsweise bestimmte Aufwendungen im Zusammenhang mit den Mieteinkünften steuerlich relevant sein.

Auch die Finanzierung kann unterschiedlich zu beurteilen sein. Zinsen für ein Darlehen können bei einer vermieteten Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen als Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn ein entsprechender wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Vermietung besteht.

Bei einer selbst genutzten Immobilie ist eine solche steuerliche Berücksichtigung der Finanzierungszinsen grundsätzlich nicht in gleicher Weise möglich.

Vor dem Notartermin: Auch die Vertragsgestaltung kann relevant sein

Der Kaufvertrag legt nicht nur fest, wer welche Immobilie zu welchem Preis erwirbt. Auch die Aufteilung des Kaufpreises auf einzelne Bestandteile kann steuerlich eine Rolle spielen.

Bei einer Immobilie können beispielsweise Grundstück, Gebäude, Einbauten oder mitverkaufte Gegenstände unterschiedliche steuerliche Eigenschaften haben. Eine nachvollziehbare und wirtschaftlich angemessene Zuordnung kann deshalb wichtig sein.

Das bedeutet nicht, dass Kaufverträge ausschließlich nach steuerlichen Gesichtspunkten gestaltet werden sollten. Vielmehr sollten steuerliche und rechtliche Aspekte gemeinsam betrachtet werden, bevor eine verbindliche Vereinbarung getroffen wird.

Was passiert mit Renovierungen nach dem Kauf?

Auch geplante Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen können steuerlich relevant werden. Gerade bei vermieteten Immobilien ist die zeitliche Nähe zum Erwerb von Bedeutung.
Bestimmte Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb können zu sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten führen, wenn die gesetzlich vorgesehene Grenze überschritten wird. In diesem Fall können die Aufwendungen nicht einfach vollständig im Jahr der Zahlung als Werbungskosten berücksichtigt werden, sondern sind grundsätzlich über die Gebäudeabschreibung zu behandeln. (bundesfinanzministerium.de)

Wer beim Kauf bereits umfangreiche Renovierungen plant, sollte diesen Zusammenhang deshalb frühzeitig berücksichtigen.

Warum der Zeitpunkt vor dem Notartermin wichtig ist

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags sind wesentliche Entscheidungen bereits getroffen. Deshalb kann es sinnvoll sein, steuerliche Fragen nicht erst nach dem Immobilienkauf zu betrachten.

Vor dem Notartermin können beispielsweise folgende Punkte relevant sein:

• geplante Nutzung der Immobilie
• Kaufpreis und Kaufpreisaufteilung
• Grunderwerbsteuer
• Anschaffungsnebenkosten
• Finanzierung
• geplante Renovierungen oder Modernisierungen
• mögliche Vermietung
• steuerliche Behandlung des Gebäudeanteils

Welche Aspekte tatsächlich eine Rolle spielen, hängt immer von der konkreten Immobilie und den persönlichen beziehungsweise wirtschaftlichen Umständen ab.

Immobilienkauf steuerlich frühzeitig einordnen

Ein Immobilienkauf bringt zahlreiche finanzielle und rechtliche Entscheidungen mit sich. Die steuerliche Betrachtung sollte dabei nicht erst beginnen, wenn der Kauf bereits abgeschlossen ist.

Steuerberaterin von Ehr in Langen unterstützt kleine und mittelständische Unternehmen sowie Privatpersonen bei steuerlichen und betriebswirtschaftlichen Fragen. Zum Leistungsangebot gehören unter anderem Steuerberatung, Steuererklärungen und die Begleitung unterschiedlicher wirtschaftlicher Fragestellungen. Dabei stehen persönliche Betreuung und eine individuelle Betrachtung der jeweiligen Situation im Mittelpunkt. (steuerberaterin-von-ehr.de)

Wer einen Immobilienkauf plant, kann sich daher frühzeitig mit den steuerlichen Rahmenbedingungen auseinandersetzen. So lassen sich die verschiedenen Kosten und steuerlichen Aspekte bereits vor dem Notartermin besser einordnen.

Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Die steuerliche Behandlung eines Immobilienkaufs hängt insbesondere von Nutzung, Vertragsgestaltung, Finanzierung und persönlicher Situation ab. Vor einer verbindlichen Kaufentscheidung sollte die konkrete Situation fachlich geprüft werden.